Anche quando si acquistano immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati è prevista un’agevolazione fiscale.

Il beneficio spetta quando gli interventi di ristrutturazione hanno riguardato interi fabbricati e sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, vendono o assegnano l’immobile.

L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef calcolata su un costo forfettario di ristrutturazione dell’immobile. Per le spese di acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2024, la detrazione è pari al 50% e spetta su un importo massimo di spesa di 96.000 euro. Dal 2025, salvo ulteriori proroghe, la detrazione passerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euro. La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

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COME CALCOLARE LA DETRAZIONE

Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione (del 50 o 36%) su un importo forfettario: 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Il prezzo comprende anche l’Iva addebitata all’acquirente.

ESEMPIO
Un contribuente acquista un’abitazione nel 2022 al prezzo di 200.000 euro.
Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di 200.000 euro) è di 50.000 euro.
La detrazione (50% di 50.000 euro) è pari a 25.000 euro.  

A chi spetta

Hanno diritto a fruire della detrazione, oltre al proprietario, anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali.Il limite massimo di spesa ammissibile (96.000 euro fino al 31 dicembre 2024, 48.000 euro dal 2025) deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione. 

Quando può essere richiesta

Le condizioni necessarie per usufruire dell’agevolazione sono le seguenti:

• l’unità immobiliare deve essere ceduta dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi
• l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori
• l’immobile acquistato o assegnato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante). Non spetta se sono stati eseguiti interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria
• il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.

Inoltre, è possibile usufruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In questo caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere richiesta solo dall’anno di imposta in cui detti lavori sono stati ultimati. 

Nella dichiarazione dei redditi relativa a tale anno il contribuente usufruirà della detrazione a partire dalla prima rata, indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori. 

Come pagare e quali documenti conservare

Per avere l’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. Il contribuente deve però essere in possesso dell’atto di acquisto, di assegnazione o del preliminare di vendita registrato, da cui risulti il rispetto dei termini prima indicati. Se questi atti non riportano la data di ultimazione dei lavori o non indicano che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente dovrà chiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti le condizioni richieste per avere l’agevolazione.

ATTENZIONE

L’acquirente dell’immobile può beneficiare della detrazione anche per gli importi versati in acconto, a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.

Se gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito. 

FONTE: Ade